Les chiffres des prix de l'immobilier sont mauvais. Selon la FNAIM, traditionnellement optimiste, ceux-ci ont perdu plus de 5% en un an. Le Crédit foncier annonce une baisse modérée pour l'année 2009. Pas plus de 20%, assure la banque.
Une prévision assez loin du krach si souvent annoncé, mais, somme toute, réaliste. Certes, les prix ont grimpé de 140% en dix ans, mais les besoins en logements sont toujours aussi importants. Selon le Crédit foncier, la pénurie de logements en France se monte à 1,7 million de biens. De quoi doper fortement les prix.
Effectivement, nous n'assistons pas là à un phénomène de correction de bulle classique. Le marché immobilier connaît une crise conjoncturelle. C'est bien la situation des banques (héritée de la crise financière) cumulée à la dégradation de l'emploi qui ont précipité la chute des prix. Contrairement aux bulles classiques, il ne s'agit pas d'une prise de conscience généralisée d'une quelconque folie spéculative.
Bien sûr, l'augmentation des prix a été spectaculaire, bien sûr, les logements sont très chers, mais ils correspondent à une certaine réalité. Leur baisse est simplement conjoncturelle. Lorsque la situation économique sera meilleure, le marché immobilier reprendra son envol.
L'indice de confiance des ménages français est l'un des plus bas d'Europe. Bien en dessous de celui des Britanniques, d'après des chiffres de Datastream. Pourtant, de l'autre côté de la Manche, la situation est bien pire. Cette morosité ambiante plombe les volumes de transactions.
Une baisse de seulement 5%
Puisque c'est la situation économique qui est en cause, il va de soi que les différentes zones géographiques ne sont pas touchées de la même façon.
Les villes les moins dynamiques seront très certainement les plus touchées par la crise. Le Crédit foncier a ainsi tenté d'établir un classement des villes françaises qui résistent le mieux. Lyon, Toulouse, Caen, Cannes, Nice, Montpellier, Strasbourg et Nantes sont en tête de liste et obtiennent un honorable B+. Paris, Marseille et Lille n'ont qu'un simple B.
Mais, surtout, la différence devrait fortement s'accentuer entre les villes et les zones rurales. Les biens les plus isolés de l'activité économique seront très peu recherchés.
A l'inverse, les prix en centre-ville tiendront le cap, selon le Crédit foncier. Dans les meilleurs centres-villes, le spécialiste du crédit immobilier n'anticipe qu'une baisse de 5% des prix.
L'explication est complexe. Les villes où les prix ont le moins grimpé connaîtront une plus faible baisse. Il en va ainsi de Metz, de Clermont-Ferrand ou de Nancy. Peu attrayantes avant la crise, elles seront donc moins pénalisées par la baisse des transactions. Ainsi dans le centre, la baisse serait de 3 à 5%, contre 8 à 15% dans la périphérie. Les centres-villes restent, quant à eux, toujours très courtisés, car on y est placé au coeur de l'activité.
Avec la chute des prix, de plus en plus de ménages se sentent capables de faire face à l'achat d'un bien en centre-ville. Cet appel d'air de demande vient freiner la chute des prix des biens de qualité, que ce soit les appartements les plus grands, les mieux placés, etc.
En revanche, cela a l'effet inverse sur ceux de qualité plus médiocre, les petites surfaces moins bien desservies. Les acheteurs, ayant renforcé leurs exigences, fuient ce type de logement. Cette fuite pénalise donc particulièrement les prix. Ainsi, on peut s'attendre à des baisses très importantes dans les zones rurales. Le Crédit foncier y parie d'ailleurs sur un recul en moyenne deux fois supérieur à celui estimé dans les villes.
Première parution le 9/04/2009 dans le numéro 28 de MoneyWeek
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