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La terre-papier : du foncier pour l’investisseur en costume

Par Alexandra Voinchet, le 3 février 2010

Vous voulez faire fructifier vos investissements sans pour autant devoir enfiler des bottes. Découvrez les groupements fonciers. Un outil peu connu, car ces sociétés civiles ne peuvent faire appel public à l’épargne, donc démarcher. Les groupements fonciers, agricole (GFA), forestier (GF) et viticole (GFV), répondent à une pure optique de placement. En achetant des parts d’un groupement, vous en devenez un associé (le nombre est limité) et en déléguez la gestion courante. Qui en propose ? Quelques banques (Crédit agricole), le groupe de gestion d’actifs UFG-LFP, le leader des groupements viticoles, sans nommer les petits acteurs locaux.

Notez que beaucoup de groupements fonciers sont familiaux, créés pour préparer une succession. Le ticket d’entrée est accessible. Chez UFG-LFP, la part d’un GFV commence à 3 500 €. À la Société forestière (Caisse de dépôts), il existe deux types de GF.

Pour le premier, la part varie de 2 000 à 15 000 € sur le marché de l’occasion (marché secondaire). Le montant minimal d’investissement sur l’autre type de GF (orienté vers la transmission et soumis à un autre régime fiscal) est de 50 000 €. Vous devrez vous acquitter de frais d’entrée, de gestion, administrative et technique, et de sortie. En contrepartie, le groupement foncier s’occupe de tout : mettre les biens (champs, vignes) à disposition d’un exploitant (qui peut être l’un des associés), acquérir, entretenir et exploiter les forêts.

C’est une entreprise, avec ses charges (frais de fonctionnement, d’assurance, de travaux, impôts…) et ses recettes (fermage, loyer de chasse, vente du bois, placement de la trésorerie…). Vous recevez chaque année un dividende au prorata de votre part sociale. Ces revenus sont imposés sous le régime des revenus fonciers. S’ils n’excèdent pas 15 000 €, ils dépendent du régime micro-foncier et leur fraction imposable est déterminée après un abattement forfaitaire de 30 %, explique Renaud de Montbron, juriste à la Fédération nationale de la propriété privée rurale.

La fiscalité est plus complexe pour la vente de bois. Le défaut des groupements fonciers reste leur manque de liquidité. Avant d’en intégrer un, examinez les clauses de sortie, conseille Éric Topplan, économiste à Forestiers privés de France. Actuellement, le marché secondaire des parts de GF fonctionne bien, explique Jean-Yves Henry, de la Société forestière. Mais qu’en sera-t-il dans quelques années ? Pour cela, la Société forestière a créé des GF à liquidité organisée : après neuf ans, vous pouvez vendre vos parts si le marché secondaire fonctionne ; sinon, les forêts du GF seront vendues.

Une fiscalité qui peut être avantageuse

Les groupements fonciers se rattrapent sur la fiscalité. Mais, aussi alléchantes soient les exonérations, elles doivent rester la cerise sur le gâteau. En outre, ces allégements sont complexes et soumis à de strictes conditions. Il existe des avantages à l’achat de parts de GF : une réduction d’impôt de 25 %, dans la limite de 5 700 € (11 400 € pour un couple) par an, à condition de conserver les parts huit ans. Rien de tel pour le GFA ou le GFV.

En ce qui concerne l’ISF, là encore selon des critères bien précis (d’usage des biens, de durée de baux…), il existe des exonérations partielles. Les parts peuvent être exonérées à concurrence des trois quarts jusqu’à 100 000 € et de 50 % au-delà. Ces avantages se retrouvent – c’est sans doute là le plus intéressant – lors d’une mutation à titre gratuit, d’une donation ou d’une succession.

Enfin, lors de la cession de parts, les plus-values sont considérées comme des plus-values immobilières (abattement forfaitaire de 1 000 €, puis 16 % plus 12,1 % de prélèvements sociaux) et, par le jeu d’abattements qui sont appliqués en fonction de la durée de détention, sont totalement exonérées après quinze ans. Attention, la fiscalité n’est pas immuable !

Ces complexités fiscales et juridiques pour un investissement qui vous engage à très long terme doivent vous inciter à aller recueillir des conseils auprès d’experts avisés : conseil en investissement foncier, notaire, expert du foncier. Car il serait bien dommage que le jardin d’Eden se transforme en un piège coûteux.

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Première parution le 21 janvier dans MoneyWeek numéro 66