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DOSSIER : Devenez propriétaire terrien

Par Alexandra Voinchet, le 3 février 2010

Bon père de famille, intéressez-vous à notre mère nourricière. Placement de diversification et de prévoyance sûr et à la croissance durable, dotez-vous des atouts du foncier rural, quand la finance va à vau-l’eau. Profitez des plaisirs d’être propriétaire terrien et enracinez votre patrimoine.

Vous souhaitez allier plaisir et intérêt financier. Vous cherchez un placement moins volatil que la Bourse ou même l’immobilier. Vous voulez vous constituer un patrimoine pérenne. Revenez à la terre. « Le foncier rural a un rôle de parachute quand les marchés financiers stagnent », constate le responsable d’AgriFrance (filiale de BNP Paribas), Benoît Léchenault. Sa rentabilité, certes modérée, reste plus satisfaisante que celle d’un Livret A. De surcroît, il se valorise avec le temps.

Investir dans la terre, c’est préparer un avenir, qui sera plus gourmand en produits issus de l’agriculture et de la forêt, pour répondre aux besoins alimentaires et énergétiques d’une population croissante. Le secteur agricole est à la base de notre économie. Avant tout, « le foncier rural est un patrimoine de jouissance », insiste Benoît Léchenault.

Amateur de nature, pourquoi ne pas profiter de balades dominicales dans votre bois ? Une petite parcelle suffira à votre plaisir et à alimenter votre cheminée ! Pour investir judicieusement, malgré tout bon sens paysan, pesez les avantages du foncier rural (plaisir, autoconsommation, constitution d’un patrimoine tangible sûr, fiscalité…) et ses contraintes (ticket de départ, besoin d’une forte implication personnelle, marché étroit et relativement fermé, charges…). Comme pour tout investissement, définissez votre profil, vos moyens, vos besoins et vos attentes.

Deux accès au foncier rural s’offriront alors à vous. Acheter de la terre en direct. Vous avez certains droits (louer votre terre à un agriculteur, vendre votre bois…), mais aussi des contraintes et des devoirs (gestion, entretien…). Ou devenir copropriétaire. Des structures juridiques, les groupements fonciers (voir encadré), permettent d’investir dans les terres agricoles, les forêts et les vignes. Elles en facilitent l’accès et en simplifient la gestion, mais elles ont aussi leurs défauts.

Quel que soit votre choix, le foncier rural doit rester un investissement de plaisir et de diversification patrimoniale.

Profitez d’une valeur refuge à bas prix

Le credo de l’acheteur de terres ? Patience et frugalité. Patience car c’est un investissement qui ne se considère que sur de longues années, voire plusieurs décennies. Une forêt change de mains en moyenne tous les cent ans. Frugalité car « une terre n’a jamais valu que le prix de ce qu’elle peut produire », selon un dicton paysan. Voilà qui explique la diversité des prix, plus faibles en France que dans le reste de l’Europe. Mais, depuis le milieu des années 1990, le prix du foncier rural progresse de 3 à 4 % par an. En dix ans (1997-2007), l’indice moyen du prix des forêts a progressé de 76,3 %. Le CAC 40, lui, s’est envolé de 130 %, mais mieux valait s’en tenir à l’écart au printemps 2003. Avec deux gros haut- le-cœur entre 1997 et aujourd’hui, l’indice parisien a progressé de 70 % seulement.

Entre 2007 et 2008, le prix moyen de l’hectare a augmenté de 5,6 % pour les terres agricoles libres, de 9,6 % pour une vigne de qualité, de 5,6 % pour la forêt (selon la FNSafer, Fédération nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, et la Société forestière). Cette valeur ne résulte pas uniquement de la simple confrontation économique entre l’offre et la demande. Elle dépend de la terre et de ce qu’elle peut porter. Le prix d’un champ varie du simple au double, de 3 000 à plus de 6 000 € l’hectare. La valeur d’une forêt découle « principalement de sa localisation, de la qualité des sols, des infrastructures existantes et des possibilités de valorisation complémentaire (chasse, par exemple) », explique la Société forestière. Un hectare peut ainsi se vendre entre 740 et 8 840 €. Les amateurs de vin ne seront pas étonnés de voir que le ticket d’entrée peut être de 10 000 € l’hectare dans le Languedoc, de 55 000 € dans le Bordelais, de 1 M€ en Champagne Grand Cru.

Sachez acheter pour maximiser la rentabilité de votre terre

La rentabilité du foncier rural dépend de ces mêmes critères et de ses possibilités de valorisation. Ne nous leurrons pas : les terres se bonifient lorsqu’elles cessent d’être agricoles. Un projet de construction de lotissement, de zone commerciale peut multiplier leur valeur entre vingt et cent fois. Mais il ne s’agit plus d’investissement dans le foncier rural. La rentabilité d’une vigne dépend de la qualité de sa production et, surtout, de son succès à la vente. Si vous ne vous voyez pas viticulteur, sachez que la rentabilité d’un investissement dans un groupement viticole est de 2 à 3 % net par an et peut s’améliorer de 1 à 1,5 % grâce aux bouteilles que vous pourrez acquérir à un prix préférentiel.

Pour le foncier forestier, la rentabilité tient de « l’évolution de la valeur du foncier, de la croissance et de l’amélioration du stock de bois dans le temps, des revenus des ventes de Loiseau, gérant de Forêt Patrimoine. Ces charges incombent au propriétaire de la forêt (vous, dans le cas d’un investissement en direct) ou à son gestionnaire (dans le cas de groupements forestiers). Notez toutefois que le législateur a créé des subventions pour aider aux travaux de reboisement…

Devancez le regain d’intérêt pour les terres agricoles

« L’investisseur achète aujourd’hui du foncier rural dont le rendement maximal est de 2 à 3 %. À moyen terme, il est possible que ce rendement soit amélioré par le développement durable, par l’attrait croissant pour la biomasse et par le développement des besoins énergétiques. Dans le secteur viticole, les perspectives de consommation de vin dans le monde sont plutôt favorables… Si ce rendement doublait, ce ne serait pas négligeable », explique Benoît Léchenault. Même si le prix du bois a baissé ces dernières années (aléas climatiques, ralentissement économique), « la demande en produits issus de la forêt est toujours plus importante. À l’heure du green business, le bois a un avenir positif, renchérit Éric Topplan.

Il est fondamental pour l’investisseur d’être conseillé par des experts, qui, seuls, pourront estimer la valeur de la forêt et son potentiel, justifier le prix d’achat, estimer ses recettes ». Sachez que le prix d’un mètre cube de bois peut varier de un à cinquante, selon l’essence, la qualité, la finalité, explique-t-il. Experts, coopératives, syndicats… forestiers sont d’une aide précieuse. Il est primordial de faire les bons choix dès le départ. Et, comme pour tout investissement, diversification est le maître mot : diversification des zones géographiques, de la nature des terres, des essences plantées, pour couvrir les risques climatiques, sanitaires, biologiques… Voilà qui est plus facile et moins coûteux à faire en achetant des parts de groupements fonciers (un groupement forestier de la Société forestière possède ainsi plusieurs forêts) plutôt qu’en direct.

Pensez à vos enfants et petits-enfants

D’autant que vous en prenez pour des années. « L’investisseur, qui raisonne à long terme, vingt, cinquante ou cent ans, se soucie peu de la volatilité ou du rendement de son actif. Ce qu’il souhaite, c’est survivre à une catastrophe économique majeure. Pour se protéger, l’investisseur alloue une partie de son potentiel dans des placements desquels il entend un bon comportement ou un maintien de la valeur durant les désastres économiques », estime Benoît Loiseau, de Forêt Patrimoine.

L’investissement en foncier réclamera toute votre patience à chacune de ses étapes : pour y accéder, le voir s’épanouir et s’en séparer. Le marché du foncier rural est relativement fermé. En direct, les transactions sont peu nombreuses et les agriculteurs en réalisent l’essentiel : seul 1,4 % des terres agricoles se vend chaque année. Sortir de ce marché peut prendre du temps, même via les groupements fonciers organisés. Le marché secondaire, des parts d’occasion en quelque sorte, est plus ou moins fluide.

Le foncier rural est une valeur refuge pour une partie de votre patrimoine. En général, de 5 à 20 % de son total, constate Benoît Léchenault, d’AgriFrance. À vous de voir, selon vos moyens, vos envies, votre temps disponible, votre optique d’investissement, quel type de foncier rural et quel moyen d’accès, en direct ou via du foncier papier, vous correspondent le plus.

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Première parution le 21 janvier dans MoneyWeek numéro 66
Première parution le 21 janvier dans le numéro 066 de MoneyWeek