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La location meublée a subi un réel tour de vis fiscal ! Une des raisons à cela : elle était considérée comme une niche fiscale lorsqu’elle était pratiquée à titre professionnel. Ne baissez pas les bras pour autant, d’autres solutions existent.

Ainsi, le régime de loueur en meublé non professionnel vous permet d’optimiser ce type d’investissement en amortissant la quasiintégralité du bien. C’est-à-dire que vous allez pouvoir inclure dans vos charges déductibles la dépréciation de vos biens mobiliers et immobiliers (hors terrain) dans le temps. Etat des lieux de cette nouvelle fiscalité.

Dépendez-vous du régime professionnel ou non ?
D’abord, rappelons que le régime LMP impose certes des conditions plus strictes qu’auparavant, mais qu’il continue d’exister. Avant, vous étiez considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors que vous étiez inscrit au RCS, registre du commerce et des sociétés, et que vous perceviez plus de 23 000 euros de loyers annuels ou si vos recettes représentaient plus de 50% de l’ensemble de vos revenus d’activité.

Depuis le 1er janvier 2009, ces trois conditions sont cumulatives rendant le statut LMP surtout accessible aux vrais professionnels, d’autant que pensions et rentes viagères doivent être, désormais, prises en compte dans les revenus d’activité. Le principal intérêt du statut LMP est de pouvoir imputer le déficit généré de son revenu global et, sous certains seuils, d’être exonéré sur les plus-values après cinq ans.

En quoi le statut LMNP est intéressant ?
A défaut de répondre aux conditions exigées pour être LMP, vous serez qualifié de loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’intérêt est, alors, de pouvoir amortir l’intégralité de votre acquisition (hors terrain). Par exemple, si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier de 350 000 euros (dont 15% de terrain), auxquels s’ajoutent 30 000 euros de frais d’acquisition, vous pourrez déduire, de vos loyers LMNP, 85% de vos revenus de cette valeur globale sur une durée de l’ordre de trente ans, soit 10 916 euros par an.

Supposons que vous ayez 25 000 euros de frais meubles, vous allez pouvoir déduire de ces mêmes loyers de vos revenus une somme équivalente à 3 571 euros par an pendant sept ans… C’est donc une stratégie très pertinente pour se constituer une rente à terme non fiscalisée, grâce à ces amortissements et, en cas de recours à l’emprunt, à la déductibilité des intérêts d’emprunt. Par ailleurs, en s’inscrivant au RCS, vous pourrez prétendre à une couverture sociale et à la validation de trimestres de retraite.

Vous passez par un gestionnaire : le régime Bouvard peut s’imposer
Depuis le début de l’année, un nouveau dispositif fiscal a été mis en place : le régime Bouvard. Son fonctionnement est calqué sur celui du régime Scellier, lequel ne fonctionne que sur les logements loués vides à usage d’habitation principale.

Quant au dispositif Bouvard, il concerne les résidences neuves, en état futur d’achèvement ou achevées depuis au moins quinze ans et faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. Il s’agit des résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, des établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad), des résidences pour seniors ayant obtenu l’agrément "qualité" ou encore des structures d’accueil familial.

Ces résidences sont louées meublées. La réduction d’impôt, étalée sur neuf ans, est égale à 25% du montant de l’investissement (taux réduit à 20% en 2011 et 2012) dans la limite annuelle de 300 000 euros (soit une réduction maximale de 8 333 euros annuelle) et quel que soit le nombre d’opérations. En optant pour le dispositif Bouvard, le LMNP renonce, toutefois, à l’amortissement sur la fraction ouvrant droit à réduction d’impôt.

Dans notre exemple, vous ne pourrez donc amortir que 50 000 euros (hors terrain), auxquels s’ajoutent les frais et les meubles. Sauf à être peu imposé, le loueur aura intérêt à opter pour l’amortissement plutôt que pour le dispositif Bouvard s’il pense conserver le bien plus de quinze ans. Dans le doute, le conseil sera d’investir dans deux biens, l’un sous le régime Bouvard, l’autre en optant pour l’amortissement. Enfin, si vos recettes sont inférieures à 32 000 euros, préférez le régime "micro BIC". Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur ses loyers.

S’il s’agit de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme, le seuil est de 76 300 euros et l’abattement s’élève à 71%. En contrepartie, amortissement et déficit sont impossibles, mais le régime Bouvard reste accessible pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu. Le régime micro BIC est donc à étudier en fin de remboursement d’emprunt et/ou en fin d’amortissement.

Vous louez en direct : n’oubliez pas la réglementation
Si vous mettez en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés, vous êtes également considéré loueur meublé. La fiscalité est donc celle du LMNP ou celle du LMP si vous répondez aux conditions exigées. Cette solution peut s’avérer être une fausse bonne idée au regard du turn over, du risque d’impayés, des charges plus élevées… et de la baisse du marché ?

Ce que beaucoup ignorent, c’est que le bailleur doit, avant à la location, vérifier si son règlement de copropriété autorise la location en meublé et, éventuellement, obtenir l’accord de la mairie ou de la préfecture. Enfin, il sera vigilant sur la rédaction du bail dans lequel il inclura un inventaire du mobilier et une clause de remplacement des meubles.

Yves Gambart de Lignières

Première parution le 3 décembre dans MoneyWeek numéro 60