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Entrez dans le Scellier avec les SCPI

Par Anne Michel, le 22 décembre 2009

Investir en Scellier, soit. Mais acheter n’importe quel bien pour bénéficier de l’avantage fiscal, non ! Or, plusieurs contribuables soucieux de réduire leur facture fiscale avant la fin de l’année sont sur le point de commettre l’erreur fatidique : investir dans la précipitation (et qui plus est, en le surpayant) dans un bien offrant de bénéficier du Scellier.

Nous stoppons ces imprudents : il existe des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui, sans être forcément le placement optimal, offrent au moins la possibilité de minorer les risques. En effet, comme les SCPI classiques, ces sociétés gérées par des professionnels misent sur plusieurs logements. Les souscripteurs, en achetant des parts de cette société, réalisent un investissement diversifié et sélectionné par un professionnel. Ce qui permet déjà d’éviter certains écueils.

A qui conviennent les SCPI ?
Les SCPI Scellier ne sont pas qu’une solution d’urgence. "A l’inverse des placements en direct, elles sont recommandées au particulier qui n’a d’autre but que la défiscalisation", avance Sophie de Brosses, conseil en investissement financier au cabinet de gestion de patrimoine Airème. Outre les avantages précités, le particulier n’a pas de soucis de gestion des biens. "Surtout, il bénéficie de l’avantage fiscal dès l’achat de ses parts, et n’a pas à attendre la mise en location de son bien".

Autre intérêt des SCPI : les gestionnaires de ces sociétés investissent des montants autrement plus importants que ce que peut faire le particulier, permettant de réduire le prix d’achat et d’améliorer ainsi la rentabilité de l’opération. Enfin, la diversification immobilière dans les SCPI est d’autant plus intéressante que, lors d’un achat en direct, l’investisseur ne peut acquérir qu’un bien par an. Encore faut-il qu’il se loue !

A défaut, l’avantage fiscal ne se déclenche pas. Plusieurs mises en garde cependant : les SCPI obligent le particulier à garder ses parts environ douze ans contre neuf en direct, les sociétés ayant déjà dix-huit mois pour mettre les biens en location, et les achats pouvant être échelonnés sur plusieurs mois. Surtout, la liquidité du placement n’est pas assurée : l’avantage fiscal n’étant pas cessible, la revente des logements au bout des neuf ans peut être longue et difficile. Et une moins-value n’est pas à exclure (comme pour un investissement en direct d’ailleurs).

Les rendements annoncés ne sont pas énormes : entre 2 à 3% annuels en moyenne. Parfois, ces derniers ne sont pas distribués les premières années. C’est le cas pour Elysée Résidence 5 (HSBC Reim) qui investit en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement, soit vente sur plan) pour minorer le coût d’acquisition des biens. Idem pour celles qui misent sur des biens à réhabiliter telle la SCPI Renovalor 2 qui, étant donné les travaux, n’envisage pas de distribuer de revenus avant 2012. Répétons-le, l’avantage fiscal est l’intérêt premier des SCPI Scellier.

Bien choisir sa SCPI
Actuellement, neuf SCPI sont commercialisées (voir ci-dessous) et une est en projet (Epargne Habitat 1, du groupe Voisin). Reste à choisir le véhicule qui vous convient le mieux. Pour juger de la qualité intrinsèque de la SCPI, plusieurs éléments sont à considérer : d’abord, les zones sur lesquelles les SCPI investissent (A, B1 ou B2).

Par ailleurs, des SCPI investissent dans le neuf, d’autres dans l’ancien, à l’instar de Renovalor 2, qui mise sur des projets de rénovation et de réhabilitation en centre-ville, ce qui, sur le long terme et d’un point de vue patrimonial, est un bon placement.

Enfin, Elysée Résidence 5, Renovalor et Primo 1 sont investis en Scellier social impliquant des loyers plus bas qu’en Scellier simple (le plafond est de 17,32 euros en zone A, contre 21,65 euros, par exemple), mais avec un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Autre élément de choix : la diversification de la SCPI.

Elle risque d’être limitée, si la collecte est faible… "Avec plusieurs dizaines d’actifs dans leur patrimoine, les SCPI atteignent un niveau de mutualisation des risques satisfaisant. Ces sociétés acquièrent des logements dont la valeur unitaire est d’une centaine de milliers d’euros", mentionne Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM.

Par ailleurs, souscrire une SCPI revient à accepter une gestion déléguée et donc à faire confiance aux gestionnaires. N’hésitez pas à discuter avec ces derniers et à leur demander de justifier leur stratégie d’investissement. Il est aussi possible, pour minorer encore les risques, de miser sur plusieurs SCPI.

Notons aussi que le minimum de souscription est très variable, idem pour les commissions de souscription (voir tableau). Les frais de gestion sont en moyenne de 10% des loyers encaissés. Essayez bien évidemment de minorer tous ces prélèvements. Un regret pour finir : celui qu’il n’y ait pas encore de SCPI Scellier investies dans les Dom-Tom.

En effet, l’avantage fiscal y est plus intéressant qu’en métropole : 40% du prix d’achat, soit une réduction d’impôt global de 120 000 euros sur neuf ans.

Première parution le 26 novembre dans MoneyWeek numéro 59