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"Les investisseurs devraient vendre leurs valeurs immobilières : c’est un moyen de réduire le risque d’explosion d’une bulle à la suite de la flambée, l’an dernier, de 155% du secteur immobilier." La recommandation de la banque Morgan Stanley sonne comme un rappel à la prudence : il est urgent de céder ses titres immobiliers cotés sur la place de Shanghai !

Certes, en tant qu’investisseur particulier, vous ne détenez pas de titres de groupes immobiliers chinois, mais, dans la mesure où ce qui se passe aujourd’hui en dehors de l’Hexagone peut avoir des conséquences pour vos placements, il devient indispensable de se tenir informé des tendances lourdes sur les marchés étrangers.

Chine, Singapour, Corée du Sud… la bulle immobilière gonfle en Asie
Si les valeurs immobilières chinoises sont surévaluées, c’est que le marché immobilier de l’empire du Milieu ne cesse de monter. "Dernièrement, les reportages se multiplient sur la flambée des prix de l’immobilier dans les grandes villes chinoises", rapporte le quotidien chinois Xinwen Chenbao. "A Changchun (nord) et Nanning (sud-ouest), les prix des logements enregistrent record sur record et atteignent des sommets à Pékin, Canton et Hangzhou (sud-est)."

La Chine n’est pas le seul pays à connaître une telle progression de l’immobilier. Singapour, la Corée du Sud, l’Indonésie ne sont pas en reste. A Singapour, les ventes de logements réalisées au cours des sept premiers mois de l’année ont été 2,3 fois plus importantes qu’en 2008 à la même période, notamment dans la capitale, où les prix de l’immobilier ont augmenté d’un tiers.

En Corée du Sud, la situation est à peu près identique : les prix des logements n’ont cessé d’augmenter au cours des cinq derniers mois et, à Séoul, les prix ont progressé de 20% depuis début 2009.

Abondance de liquidités
Comment expliquer une telle flambée de l’immobilier en Asie (hors Japon) ? Nombre d’économistes mettent en avant l’abondance de liquidités issues, notamment, des plans de relance. Les pays d’Asie ont fait tourner la planche à billets et ouvert le robinet du crédit.

En Chine, le pays a non seulement mis en oeuvre un plan de relance prévoyant 4 000 MdsҰ (461 milliards d’euros) mais, en outre, a laissé ses banques accorder jusqu’à 8 670 MdsҰ (849 milliards d’euros) de crédits au cours des neuf premiers mois de l’année. Or une partie non négligeable de ces prêts a été investie dans la Bourse, notamment dans l’immobilier. "En raison de la baisse de rentabilité depuis deux ans, certaines des entreprises d’Etat travaillant dans l’industrie manufacturière et l’exportation ont décidé d’augmenter leurs investissements dans l’immobilier", reconnaît un officiel chinois.

D’autre part, il faut souligner l’impact de l’arrivée des capitaux étrangers sur les marchés immobiliers asiatiques. Selon la Banque mondiale, "des capitaux pour un montant estimé à des dizaines de milliards de dollars ont afflué récemment vers l’Asie de l’Est, ce qui risque de provoquer une bulle sur certains marchés boursiers et immobiliers de la région". Les investisseurs internationaux misent ainsi sur une reprise plus rapide de l’économie la plus dynamique du monde, mais aussi sur une éventuelle réévaluation du yuan. En attendant, les prix de l’immobilier continuent de monter.

Et si la bulle éclatait ?
"Le monde irait très mal", a déclaré Jacques Attali à propos de la bulle qui se forme en Chine. Si un krach immobilier se produisait dans ce pays, une deuxième crise systémique serait inévitable, avec des conséquences bien plus graves encore pour l’économie et pour le patrimoine des investisseurs.

Souvenez-vous : à cause de la crise actuelle, la fortune des cinq cents Français les plus riches a fondu de 27% en un an, selon le site ladepeche.fr ! Mais la probabilité d’un tel krach demeure faible dans les dix à quinze ans à venir : la Chine a besoin de logements urbains.

Aujourd’hui, son taux d’urbanisation est de 45%. Pour parvenir à un objectif de 65% d’ici à 2025, elle devra construire, chaque année, de quoi accueillir entre 15 et 20 millions de personnes. "Cela signifie que, pendant dix à quinze ans, il lui faudra construire chaque année une ville aussi importante que Londres ou New York", commente un sociologue chinois. Et d’ajouter : "Le programme d’urbanisation s’inscrit dans la stratégie chinoise de développement de la consommation intérieure."

Première parution le 3 décembre dans MoneyWeek numéro 60