MoneyWeek

Spéculez sur les aménagements urbains

Par Chloé Consigny, le 7 décembre 2009

Dans une stratégie d’achat immobilier avec une perspective de revente avec plus-value ou de rendement locatif, difficile de passer outre l’accessibilité. Pour être certain d’avoir constamment un locataire dans ses murs, mieux vaut opter pour l’achat d’un logement dans Paris intra muros ou en proche banlieue, non loin d’une desserte de transports en commun efficace.

Pourtant, certains particuliers franchissent le pas et investissent dans une zone difficile d’accès. L’idée est simple : acheter quand les prix sont encore abordables et attendre que les travaux de desserte soient achevés pour louer ou revendre avec plus-value. En clair : spéculer sur l’accessibilité future d’un appartement ou d’une maison. Une très bonne idée a priori.

Et ceux qui l’ont expérimentée le confirment. Un particulier qui a eu la bonne idée d’acheter à Nice avant la mise en service du tramway a constaté une augmentation de 20% du prix de son bien, note un spécialiste. Pourtant, tout ne se passe pas toujours aussi bien. Il faut savoir que, en matière d’urbanisme, les projets s’inscrivent dans une tendance à long terme et qu’ils peuvent être soumis à des changements politiques imprévisibles.

A Paris, par exemple, en 2005, à la suite de la candidature de la capitale aux Jeux olympiques, les prix de l’immobilier avaient flambé dans le quartier des Batignolles. Entre 2004 et 2005, les prix avaient enregistré une hausse de 15 à 16%. Quatre mois avant l’annonce de la Ville à laquelle devait être attribuée l’organisation des Jeux, "le marché était gelé", constate Sylvain Nouallet, agent immobilier du quartier. Quand Paris a perdu les Jeux, la flambée des prix a cessé dans le quartier des Batignolles et les prix ont poursuivi leur croissance à un rythme analogue à celui des autres quartiers. Ainsi, seuls ceux qui ont vendu en 2005 ont profité de cette augmentation des prix.

Comment faire pour acheter au bon moment ?
En fait, tout est une question de timing. Le projet, à peine dévoilé, plusieurs particuliers flairent le bon plan et achètent. C’est alors que les prix flambent. L’idéal est d’acheter avant même que le projet ne soit connu de tous. Pour cela, pas de secret. Il faut "flirter avec le délit d’initié", conseille un spécialiste. Maires, adjoints, conseillés municipaux sont autant d’alliés qui peuvent diffuser de précieuses informations.

Attention tout de même : le pari peut être très risqué. Moins le projet est achevé, plus le risque de non-concrétisation est grand. Autre moyen pour spéculer sur les aménagements urbains : acheter lorsque les travaux viennent d’être lancés. A ce moment précis, les acheteurs potentiels sont persuadés que les prix ont déjà trop augmenté et qu’il est trop tard pour investir.

Pourtant, c’est souvent à ce moment-là que les prix stagnent, avant qu’ils ne repartent à la hausse, une fois le projet réalisé, constate un spécialiste. Investir à ce moment-là peut donc être rentable et permet de minimiser le risque d’abandon du projet. En Île-de-France, actuellement, plusieurs projets peuvent prêter à spéculation. Le plus médiatisé d’entre eux : le Grand- Paris (voir encadré). Cent trente kilomètres de rocade destinés à relier entre eux les principaux pôles d’emplois de la banlieue parisienne tels que Saclay, La Défense, La Plaine-Saint-Denis ou encore Roissy.

Pour l’instant, le tracé n’est pas encore définitif et les travaux ne devraient pas débuter avant 2012. Avant cette échéance, le Stif (Syndicat des transports en Île-de-France) devrait lancer les travaux de prolongement de la ligne 14 jusqu’à la mairie de Saint-Ouen ainsi que ceux de la ligne E du RER, qui devrait prochainement relier la gare Saint-Lazare à la Défense et se prolonger vers l’Ouest parisien. Les plus frileux opteront pour la très proche couronne, Saint-Ouen et ses alentours. Les investisseurs aux nerfs solides, quant à eux, pourront opter pour le plateau de Saclay ou pour les alentours de La Plaine-Saint-Denis.

Première parution dans MoneyWeek numéro 57