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Réussissez votre changement de syndic

Par Anne Michel, le 23 novembre 2009

Tarifs exorbitants, pratiques abusives… Les griefs contre les syndics sont nombreux et amènent des copropriétaires à vouloir le révoquer. Attention, au cours de cette démarche, rien ne doit être laissé à la légère. Changer de syndic n’est en effet pas une sinécure ! Pourtant, les Français deviennent, avec l’augmentation des charges de copropriété, de plus en plus exigeants.

Ils attendent de ces professionnels trois qualités majeures : la compétence, l’honnêteté et la disponibilité. Or rares sont ceux qui rassemblent ces trois vertus. Pis, certains abusent vraiment, facturant les courriels, surfacturant les photocopies ou les envois de lettres recommandées (plus de 30 euros dans de nombreux cas), quand ils ne se montrent pas injoignables.

Les griefs sont d’autant plus nombreux que les honoraires des syndics, après avoir été sévèrement encadrés, sont libres depuis près de vingt ans. Si le changement de syndic en fin de mandat est relativement aisé (son mandat n’est alors pas renouvelé), c’est beaucoup plus compliqué lorsqu’il faut révoquer ce prestataire en cours de mandat (lequel ne peut excéder trois ans).

D’abord, le syndic n’est pas salarié de la copropriété, mais simplement mandataire du conseil syndical. Ensuite, sa révocation doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue. Changer de syndic demande méthode et rigueur, mais aussi du temps et une bonne entente entre copropriétaires.

Une bonne entente entre les propriétaires
Listez les griefs et tentez de convaincre les copropriétaires réticents au changement. Ensuite, avant d’avertir le syndic en cours de vos intentions, trouvez son remplaçant afin de ne pas vous retrouver face à une vacance lorsque le syndic aura cessé ses fonctions.

Dans ce cas de figure, plus personne ne serait compétent au sein de la copropriété pour convoquer l’assemblée qui déciderait de son remplacement. Ennuyeux… Consultez quatre ou cinq autres professionnels, en leur soumettant le même questionnaire, afin de mieux les comparer. Cela quelques mois avant la prochaine assemblée générale, afin qu’ils aient le temps d’y répondre correctement. Au vu des réponses, retenez-en un seul, afin d’éviter des divisions lors de l’assemblée générale.

A ce stade, il est temps d’avertir le syndic sortant de vos démarches. D’abord, vous ferez inscrire (par lui-même !) ce changement, qui sera à l’ordre du jour de la prochaine AG. S’il est obligatoire de le faire plus d’un mois avant cette réunion, il est aussi judicieux de ne pas l’avertir trop tôt ; celui-ci pourrait utiliser ce laps de temps pour revoir son fonctionnement et tenter de diviser les copropriétaires. Autre solution : attendre la convocation à l’AG et ajouter, dans les six jours et par lettre recommandée, un ordre du jour complémentaire précisant vos intentions.

Transparence et dialogue avec le sortant
Bien évidemment, il sera préférable d’organiser cette AG dans un local autre que celui du syndic révoqué, sous peine de devoir évacuer les lieux dès la décision prononcée. Le professionnel remplaçant peut être présent (éventuellement dans une salle voisine). De toute façon, ancien et nouveau syndics sont amenés à se rencontrer, puisqu’ils rédigeront ensemble le document précisant le changement, document qui sera envoyé au sortant, afin de l’informer officiellement de son successeur.

Reste à veiller à ce que la transmission des documents se fasse correctement. Dans le mois qui suit sa cessation de fonctions, l’ancien syndic doit remettre à son successeur la situation de trésorerie de la copropriété, les fonds immédiatement disponibles, les documents et archives du syndicat. Dans un second temps, le syndic transmettra le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l’état des comptes de tous les copropriétaires et celui du syndicat. S’il ne s’exécute pas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourront saisir le président du tribunal de grande instance. Pour éviter d’en arriver là, soyez beau joueur et pratiquez la transparence et le dialogue avec le sortant.

Première parution le 22 octobre dans MoneyWeek numéro 54