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Louez à des personnes âgées dépendantes

Par Chloé Consigny, le 30 novembre 2009

Où se loger, une fois dépendant ? Cette question va devenir urgente. Selon les anticipations de l’Insee, "au-delà de 2015, le nombre d’actifs se stabilise, alors que la population âgée continue à augmenter". Et, parmi celle-ci, le nombre de personnes physiquement et/ ou psychologiquement dépendantes devrait continuer de croître.

Face à cette évolution, les structures d’accueil se multiplient, mais restent insuffisantes. Faute de chambres disponibles, de nombreuses familles doivent patienter de longs mois, voire des années, avant de se voir attribuer une place pour leurs parents.

"L’explosion du nombre de personnes âgées dépendantes constitue l’un des défis majeurs des cinquante prochaines années. On estime que, chaque année en France, 25 000 personnes supplémentaires deviennent dépendantes. Il faudrait donc créer 250 établissements de 100 lits par an pour répondre à cette nouvelle demande. Ni les services publics, ni les associations religieuses sont en mesure de le faire. Reste le secteur privé", note Fernand Dormann, fondateur du cabinet V.I.V.R.E., Vos Impôts, Votre Retraite.

Conscients de l’enjeu et du fort potentiel de croissance du secteur, de nombreux spécialistes se lancent dans des programmes de construction et d’exploitation d’Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Pour un particulier, il est possible de faire l’acquisition d’une ou de plusieurs chambres dans un établissement spécialisé, via le statut de loueur meublé, par un bail commercial.

Contrairement à un achat immobilier classique, vous n’avez pas à gérer le risque locataire ou le risque d’impayé, puisque ce rôle revient au gestionnaire de l’établissement. Aussitôt acheté, vous signez avec lui un bail de longue durée (neuf ans), qui vous assure des rendements réguliers. Notez néanmoins que les exploitants ont très souvent besoin d’investisseurs dès le lancement du projet. Aussi, certains lots sont commercialisés en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), ce qui peut reporter la perception des rendements locatifs de plusieurs mois.

Un placement facile à revendre
Ce type d’investissement en location meublée reste peu risqué car il est très bien encadré. Contrairement aux résidences hôtelières, qui peuvent être ouvertes relativement facilement, la création d’un Ehpad fait suite à un accord tripartite entre l’établissement, le conseil général et le représentant de l’Etat dans le département. Pour vous prémunir davantage contre le risque, rien ne vous empêche d’affiner vos critères de choix d’établissement.

Certains spécialistes conseillent, par exemple, de ne faire confiance qu’aux grosses structures, plus à même de faire face à d’éventuelles difficultés financières (Orpea, Medica, Domus Vivendi…). Question revente, même si ce type d’investissement est réalisé dans une stratégie à long terme (au minimum, neuf ans), il existe un marché secondaire. Prudence tout de même, il s’agit de vérifier si ce marché est réellement dynamique. Ayez bien à l’esprit que, même si vous n’habitez pas les lieux, cela reste un investissement dans la pierre.

Aussi les fondamentaux de base (localisation, accessibilité…) s’appliquent comme dans tout achat immobilier classique. La détention de chambre en Ehpad donne droit à des avantages fiscaux importants. Grâce au statut de loueur non meublé et à l’amortissement du bien, les revenus sont défiscalisés sur une longue durée et ce type d’investissement donne droit à la récupération de la TVA.

Dorénavant, un tel investissement est réalisable dans le cadre de la loi Scellier. Pas question, pour autant, de se lancer à l’aveuglette : "Il faut accorder la plus grande attention aux conditions spécifiées par le gestionnaire. Il convient de prendre garde à ce que le bail fasse mention d’une clause de renonciation à la période triennale. Dans le cas contraire, prudence. Cela signifie que le bail peut être remis en cause tous les trois ans. Et, en matière de rendement locatif, mieux vaut un bail ferme sur neuf ans. Il faut également prendre garde à ce que les articles 605 et 606 (charges relatives au gros oeuvre) soient affectés au gestionnaire", conseille Bruno de La Brosse, directeur du cabinet Peterson.

Première parution le 29 octobre dans MoneyWeek numéro 55