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Le marché immobilier français peut-il s’effondrer comme le marché américain ?

Par Chloé Consigny, le 7 avril 2009

L’immobilier français peut-il suivre la dégringolade des prix américains ? Voilà la question qui obsède les potentiels acquéreurs ou vendeurs, mais aussi les professionnels eux-mêmes.

A chaque expert sa théorie : des plus optimistes qui voient la baisse des prix immobiliers se terminer d’ici quelques mois, voire quelques semaines, aux plus sombres qui parlent d’une explosion de bulle, comme c’est le cas outre-Atlantique.

La vérité est entre les deux. Le marché immobilier hexagonal n’a pas connu de véritable bulle sur les prix. Certes, ces derniers ont augmenté de 140% en dix ans et ont parfois atteint des sommes folles. Mais le retournement du marché n’est pas une explosion de la bulle.

C’est l’assèchement du crédit qui provoque une raréfaction de la demande. Si les acheteurs ne se bousculent pas chez les agents immobiliers, ce n’est pas parce qu’ils n’ont pas envie d’acheter ou pas les moyens de payer de tels prix, c’est avant tout parce que les banques ont resserré les conditions d’accès au crédit.

Les banques du monde entier ont trempé leur doigt dans le pot de confiture des produits dérivés de crédit subprime. Celles qui avaient prêté de l’argent aux ménages modestes ont souscrit des assurances pour se protéger du risque de défaut de paiement. Les autres se sont empressées de les assurer et donc, même les banques qui n’avaient pas prêté à des foyers insolvables ont perdu gros dans cette épidémie.

En manque de liquidité, les banques ne peuvent plus se permettre de prêter aussi facilement. De plus, bien qu’en France les taux d’intérêt variables n’aient pas cours, les banquiers craignent les défauts de paiement comme la peste. Hors de question de prendre des risques après ce qui s’est passé aux Etats-Unis. Pourtant, les citoyens français sont en moyenne beaucoup plus solvables que les Américains. C’est le cocktail détonant d’un endettement fort et de taux variables qui a fait exploser le système. En France, rien de tout cela.

Il n’y a donc pas de raison pour que les prix plongent aussi bas que ce qui se produit actuellement aux Etats-Unis. En 2008, les prix des logements anciens en France n’ont diminué que de 3,1% selon les chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier).

La clé du marché tricolore est dans les mains des banques. Selon la FBF (Fédération bancaire française), la production de crédit immobilier a connu une baisse de 25,6% en 2008. Selon un rapport de l’Observatoire des crédits aux ménages, 1,3 million de personnes auraient souscrit un crédit immobilier, un chiffre en baisse de 12%.

Pourtant, les taux d’intérêt du crédit diminuent et sont retombés à 4,62% en moyenne, après un plus-haut à 5,15% en novembre dernier selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels. Quand les banques desserreront le crédit, les acheteurs reviendront en nombre, surtout avec des prix plus bas.

Mais le retour à la normale n’est pas pour tout de suite, car les banques n’ont pas encore vu la fin de leurs ennuis. Il reste encore de grosses quantités de produits toxiques dans les comptes des établissements financiers du monde entier. Tant que tout ne sera pas purgé, l’immobilier français risque de continuer sa baisse.

On constate que le rapport entre le revenu disponible et les loyers suit les mêmes évolutions aux Etats-Unis et en France, mais avec des timings différents (en général les mouvements américains sont reproduits un à deux ans plus tard).

De plus, ces mouvements sont souvent d’amplitude très différente. Si la reprise de l’immobilier américain peut être un bon indicateur, c’est, surtout, la reprise forte et durable des banques qui pourrait sonner la fin de la baisse des prix immobiliers.

Première parution le 19/03/2009 dans le numéro 25 de MoneyWeek