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Immobilier : un grand coup de balai

Par Ingrid Labuzan, le 9 juillet 2008

Panique à bord, les chiffres relatifs à l’immobilier sont mauvais. Le ministère du Développement durable s’est transformé en oiseau de mauvais augure en annonçant une baisse sur un an de 28 % des ventes de logements neufs en France pour le premier semestre 2008. Côté ancien, la casse est plus limitée. Les prix ont chuté de 1,3 % d’après le baromètre mensuel de la Fédération des agents immobiliers.

Il n’en fallait pas autant pour lancer l’idée d’une crise, d’un éclatement de bulle.

Les racines du mal
A l’origine de ces baisses : le contexte de crise économique, la baisse du pouvoir d’achat et les hésitations de plus en plus importantes des Français à prendre des décisions impliquant de fortes sommes d’argent. Mais cela n’est pas spécifique à l’immobilier.

Le secteur est plus particulièrement touché par la récente montée des taux d’intérêts. La capacité d’achat des ménages s’en trouve diminuée. De plus, les banques accordent plus difficilement des crédits, conséquence de la crise des subprimes. En témoignent les agents immobiliers, qui voient en 2008 certaines ventes de logement capoter à la dernière minute pour cause de refus de prêt, ce qui était quasi impensable l’année dernière.

Enfin, le marché souffre du désintérêt des investisseurs. Le logement locatif n’est plus leur priorité. La Fédération des métiers de l’investissement locatif estime à 30 % la chute de l’investissement locatif depuis le début de l’année. D’où une diminution de la demande en logement. Du moins en dehors des grandes villes, dont Paris, qui ne voit ni sa demande ni ses prix chuter.

Un effet de dominos
Agences et promoteurs immobiliers prennent de plein fouet les réticences des Français à acheter un logement. Grand promoteur, Kaufman & Broad a annoncé une baisse de son chiffre d’affaires et de sa marge brute au premier semestre. Pendant cette période, il reconnaît avoir "annulé certaines opérations qui, par leur taille et leur prix, ne correspondaient plus aux conditions du marché, et différé certaines autres pour en renégocier les conditions financières". En clair, Kaufman & Broad a mis fin à des programmes tocards et renégocie ses emprunts.

Mélangez un soupçon de méfiance envers la Bourse avec un zeste de perspective de crise immobilière et vous obtenez un cocktail explosif. Par effet de contagion, les titres des sociétés liées de près ou de loin à l’immobilier n’en finissent plus de chuter.

Seloger.com, qui diffuse des annonces immobilières en ligne, a vu son titre perdre 15% de sa valeur en deux jours, après avoir revu ses prévisions à la baisse. Des prévisions certes moins bonnes que prévues, mais seloger.com table tout de même sur une progression de 21 à 22% de son chiffre d’affaires. Rien n’y fait, les investisseurs fuient ce qui touche au logement.

Autre victime, pointée par l’Agefi, Maisons France Confort. Ce constructeur de maisons individuelles assiste à la chute de son titre à chaque annonce négative touchant au secteur de l’immobilier.

Le BTP va lui aussi être à la peine, puisque les mises en chantiers se font moindres. Celles de logements individuels ont perdu 31,1% en trois mois. Premières touchées : les petites entreprises du bâtiment. Les grandes majors du secteur se sont mises à l’abri avec la diversification de leurs activités. Elles se sont protégées au travers de partenariats avec le public, et des revenus de concessions, comme des parkings ou des autoroutes.

Bouleversements géographiques
Dernièrement, le Figaro relevait une baisse de la fréquentation des hypermarchés situés en périphérie des villes. Hausse des carburants oblige. Après avoir influencé notre alimentation, le pétrole va maintenant guider nos choix de lieux de vie. L’or noir menace notre champ de libertés.
Les charmants villages à l’écart des villes, du bruit, de la pollution, si courus ces dernières années, sont désertés. Les familles, prêtes à faire le sacrifice de plusieurs heures de voitures par jour pour aller travailler contre un meilleur cadre de vie, ne peuvent plus se permettre ce luxe. L’heure est aux migrations vers les axes de transports en commun.

Finalement, cette période trouble pour l’immobilier pourrait avoir du bon. Non, je ne pense pas à l’affaire en or que j’aimerais dégoter pour une bouchée de pain en plein Paris.

Je songe plutôt à tous ces logements construits sans fondement, au milieu de nulle part, ne répondant à aucun critère rationnel : pas d’école, de transports ou d’infrastructures à proximité…

De prétendus "bons plans" : des lotissements sortis de terre dans le but de servir d’investissements locatifs. Vendus à des prix surestimés, ils se retrouvent aujourd’hui vides. La loi Robien a contribué à ce naufrage. Poussés par des promoteurs peu scrupuleux, certains candides auraient acheté des appartements dans le désert de Gobi si on leur avait dit que c’était fiscalement intéressant.
Raser les incohérences pour mieux reconstruire. Voilà qui donnerait du travail aux entreprises du BTP !

Crise, crash, bulle ?
Les pessimistes et les alarmistes s’en donnent à coeur joie : "la crise arrive chez nous", "la bulle va exploser".

Il n’est pas question de nier le sévère ralentissement que traverse notre secteur immobilier. Mais parler de crash est exagéré, du moins prématuré. Notre situation est meilleure que celles de nos voisins, proches ou lointains : Espagne, Angleterre, Etats-Unis. Chez nous, les défauts de paiement ne sont pas la norme, entre autres grâce à un contrôle étroit de la solvabilité des emprunteurs et à la politique de taux fixes. La demande et les prix du logement restent tout de même élevés, en particulier dans la capitale. Adieu donc ma bonne affaire au centre de Paris.

Finalement, c’est un peu comme si on avait percé la bulle avec une aiguille. Elle se dégonfle légèrement. Au point que l’on peut aujourd’hui parler de correction, plutôt que de crise.

Pour investir, il convient toutefois chercher une autre option que l’investissement dans le logement locatif. Quitte à rester dans le domaine de la pierre, mieux vaut choisir les murs des boutiques. Ce secteur résiste mieux à un retournement du marché.